千亿总额的 " 租赁住房贷款支持计划 " 正在加速落地。
继去年央行引发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》、并设立额度 1000 亿元 " 租赁住房贷款支持计划 " 后，国开行已在福州、济南、天津、青岛等试点城市正式发放租赁住房购房贷款。
方正证券分析师刘清海认为，国家加大金融支持力度的根本原因，是住房租赁的商业模式已初步跑通。"租赁住房贷款支持计划 " 能够有效盘活存量房屋，去化当地住宅现房库存，改善楼市供求关系，助力房地产市场回归稳健发展轨道。
房地产迎来供求拐点 租赁住房贷款支持计划有望改善行业供需结构
以天津和青岛为例，近 2 月来，两地先后有 12.88 亿元、18.5 亿元首批租赁住房贷款支持计划试点贷款落地。
方正证券认为，房地产行业正面临供求关系的重大变化，" 租赁住房贷款支持计划 " 将显著优化行业供需结构，分析师认为，相关政策将继续加速落地，同时覆盖城市范围有望逐渐扩容。
分析师指出，" 租赁住房贷款支持计划 " 能够有效扩大增加配租型保障住房供应，可以加速构建房地产发展新模式：
我们认为，" 租赁住房贷款支持计划 " 将有效增加配租型保障性住房供应，加速构建房地产发展新模式。
租赁住房贷款支持计划 " 采取 " 先贷后借 " 的直达机制，按季度发放，用以批量收购存量住房，增加租赁住宅供给。金融机构按照自主决策、自担风险的原则，发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过 3%，对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的 100% 予以资金支持，利率为 1.75%。
我们认为，"租赁住房贷款支持计划 " 能够有效盘活存量房屋，去化当地住宅现房库存，改善楼市供求关系，助力房地产市场回归稳健发展轨道。
住房租赁的商业模式已初步跑通
分析师强调，国家加大金融支持力度的根本原因，是住房租赁的商业模式已初步跑通。
目前来看，中国住房租赁供应体系主要由保障性租赁住房和市场化租赁住房构成。保障性租赁住房目前项目盈利情况良好，冠寓、泊寓等市场化租赁住房主体已经实现盈利。而困扰租赁住房市场首要的盈利难题，已经初步性得以解决，住房租赁闭环的商业模式可以承受相应融资成本：
1）保障性租赁住房方面，目前项目盈利情况良好，从已上市 REITs 来看，华润有巢 REIT、红土深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT 以及华夏北京保障房 REIT 基金 2023 年上半年收入分别为 3872.06 万元、2753.9 万元、3814.07 万元以及 3631.16 万元；2023 年上半年分红金额分别为 3923 万元、1899.99 万元、4696 万元以及 1912.5 万元，完成高比例分红。其中华润有巢 REIT 在可供分配金额和分派率方面有不错的表现，2023 年上半年基金可供分配金额 3207.07 万元，相较招募说明书同期预测数据的完成度是 133.37%，分派率为 5.35%，相较招募说明书同期预测的 4.01%，提升了 1.34 个百分点；
2）市场化租赁住房方面，头部房企中龙湖冠寓率先于 2021 年实现盈利，意味着承受市场化融资成本的能力或已经达成，万科泊寓也已自 2023 年 6 月起，单月利润连续回正。
分析师指出，从海外市场来看，机构化是住房租赁发展的长期趋势，2021 年，日本、美国、德国、新加坡的机构渗透率分别达到 79.2%、52.7%、36.7% 和 68.4%。
往后看，住房租赁的规模化、集约化经营，可以优化企业的筹房成本、建造成本、经营管理效率、融资成本等，住房租赁市场本身盈利较薄，有望持续推动头部化发展。
本文主要观点来自方正证券刘清海（S1220523090001）《住房租赁模式初步跑通，金融加大支持力度》《如何解读住房租赁贷款支持计划？》，有删节
