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2023 年下半年，扩内需促消费政策发力显效，消费市场恢复节奏加快，尤其是节假日期间，文旅消费、餐饮消费较为旺盛。消费市场复苏带动实体商业经营情况有所好转，重点城市商铺租赁需求保持稳步释放态势，主要商业街及重点商圈（购物中心）租金环比均有所上涨。
2024 年，着力扩大国内需求仍是经济工作重点之一，宏观政策将继续发力稳经济、扩内需，企业经营有望逐步好转，居民就业、收入状况有望改善，进而带动服务业经济和消费市场进一步恢复，商铺租赁需求预计将继续释放，商业地产市场有望逐步恢复。
在此背景下，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商铺租金指数的研究和编制，用以客观反映重点城市商铺租金价格水平及其变化趋势，以期为行业参与主体提供参考。
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根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2023 年下半年，我国主要商业街商铺租金环比小幅上涨，重点商圈（购物中心）商铺租金环比涨幅扩大。其中，由全国重点城市 100 条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为 24.35 元 / 平方米 / 天，环比上涨 0.10%，涨幅较上半年扩大 0.08 个百分点；由 100 个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百 MALL）商铺平均租金为 27.10 元 / 平方米 / 天，环比上涨 0.32%，涨幅较上半年扩大 0.03 个百分点。
1. 百街商铺租金指数
（1）租金变动：2023 年下半年百街商铺平均租金为 24.35 元 / 平方米 / 天，环比上涨 0.10%
图：2018-2023 年百街商铺平均租金及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
市场监测：https://www.cih-index.com/
根据全国 15 个重点城市主要商业街商铺样本的调查数据，由重点城市 100 条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2023 年下半年，百街商铺平均租金为 24.35 元 / 平方米 / 天，环比小幅上涨 0.10%。2023 年下半年，部分商业街客流较上半年显著增长，部分网红街区和文旅街区商铺空置率较上半年进一步回落。但也有少部分商业街被周边新开业购物中心分流，客流有所回落。整体来看，重点城市主要商业街商铺租赁需求有所增长，租金小幅上涨。
（2）商业街表现：56.1% 的样本商业街租金环比上涨，北京王府井大街涨幅最大
2023 年下半年，一线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占 53.8%，租金环比下跌的商业街占 26.9%，19.2% 的商业街租金与上期持平；二线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占 57.5%，租金环比下跌的商业街占 40.0%，2.5% 的商业街租金与上期持平。
图：2023 年下半年租金环比涨跌幅较大的商业街
数据来源：中国房地产指数系统
市场监测：https://www.cih-index.com/
2023 年下半年，56.1% 的样本商业街租金环比上涨，具体来看，北京王府井大街、上海南京西路商业街、广州 北京路步行街租金环比涨幅相对较大，在 1.0% 以上，其中北京王府井大街涨幅最大，为 1.67%；北京簋街、成都 宽窄巷子、武汉楚河汉街等 8 条商业街租金环比涨幅在 0.5%-0.9% 之间；南京老门东、武汉万松园商业街、上海南京东路步行街、重庆解放碑商业街等 26 条商业街租金环比涨幅在 0.1%-0.5% 之间。
与此同时，34.8% 的样本商业街租金环比下跌，具体来看，天津南市食品街、天津鼓楼商业街、南昌胜利路步行街租金环比跌幅相对较大，在 1.0% 以上；上海七宝老街、重庆南坪商业街、上海田子坊等 7 条商业街租金环比跌幅在 0.5%-1.0% 之间；杭州武林路、天津小白楼商业街、北京新街口商业街等 11 条商业街租金环比跌幅在 0.1%（含）-0.5% 之间；苏州观前街、海口解放西路商业街租金相对稳定，环比跌幅在 0.1% 以内。上海南翔老街、青岛李村商业街等 6 条商业街租金环比持平。
2. 百 MALL 商铺租金指数
（1）租金变动：2023 年下半年百 MALL 商铺平均租金为 27.10 元 / 平方米 / 天，环比上涨 0.32%
图：2018-2023 年百 MALL 商铺平均租金及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
市场监测：https://www.cih-index.com/
根据全国 15 个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市 100 个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百 MALL）商铺租金指数。2023 年下半年，百 MALL 商铺平均租金为 27.10 元 / 平方米 / 天，环比上涨 0.32%。2023 年下半年，消费市场加速恢复，购物中心客流进一步恢复，尤其是周末和节假日，餐饮、休闲娱乐等体验业态店铺人气旺盛。购物中心店铺空置情况较上半年进一步改善，部分客流较大的购物中心优质铺位较为抢手，租金报价有所上调；整体来看，重点城市典型购物中心租金水平环比保持小幅上涨态势。
（2）商圈表现：66.3% 的样本商圈租金环比上涨，上海淮海路商圈涨幅最大
2023 年下半年，一线城市中 68.2% 的商圈（购物中心）租金环比上涨，25.0% 的商圈（购物中心）租金环比下跌，6.8% 的商圈（购物中心）租金环比持平；二线城市中 64.7% 的商圈（购物中心）租金环比上涨，27.5% 的商圈（购物中心）租金环比下跌，7.8% 的商圈（购物中心）租金环比持平。
图：2023 年下半年租金环比涨跌幅较大的商圈
数据来源：中国房地产指数系统
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2023 年下半年，66.3% 的样本商圈购物中心租金环比上涨，具体来看，上海淮海路、深圳东门等 8 个商圈租金环比涨幅在 1.0% 以上，其中上海淮海路商圈涨幅最大，为 1.41%；杭州滨江、重庆解放碑、上海徐家汇等 13 个商圈租金环比涨幅在 0.5%-1.0% 之间；苏州狮山路、杭州湖滨、北京西单、海口西海岸等 39 个商圈租金环比涨幅在 0.1%（含）-0.5% 之间；上海静安寺、苏州石路、海口解放西商圈租金环比涨幅在 0.1% 以内。
与此同时，26.3% 的样本商圈购物中心租金环比下跌，具体来看，上海四川北路、上海 曹家渡商圈租金环比跌幅相对较大，在 1.0% 以上；天津鼓楼街、上海不夜城等 6 个商圈租金环比跌幅在 0.5%（含）-1.0% 之间；上海虹桥、武汉钟家村、青岛市北 CBD 等 16 个商圈租金环比跌幅在 0.1%（含）-0.5% 之间；天津南市商圈租金环比下跌 0.02%。杭州武林、北京远大路等 8 个商圈租金环比持平。
3. 租金趋势：2024 年，消费市场或将进一步恢复，带动商铺租赁需求释放，重点城市商铺租金有望保持小幅上涨态势
整体来看，2023 年下半年，实体商业经营情况有所好转，尤其是假日经济、文旅消费带动部分商业街、购物中心客流量大幅增长；分业态来看，餐饮、休闲娱乐店铺恢复情况优于零售店铺。从商铺租赁市场表现看，2023 年下半年，商铺租赁需求稳步释放，体验式业态需求多于零售业态，商业街及购物中心租金环比均继续上涨。2024 年，着力扩大内需仍是经济工作重点之一，商务部亦将 2024 年定为 " 消费促进年 "。随着消费市场进一步恢复，商铺租赁需求或继续释放，重点城市商铺租金有望保持小幅上涨态势。
1. 消费市场：2023 年，全国社会消费品零售总额同比增长 7.2%，下半年消费市场加速恢复
（1）下半年消费市场加速恢复，上海、成都等城市恢复较快
2023 年，商业地产企业顺应居民消费需求变化，不断创新消费场景、优化经营手段，带动消费新热点涌现；同时，特色街区、美食夜市等体验式消费场景亦激发了多样化的消费需求。2023 年全国社会消费品零售总额同比增长 7.2%，其中商品零售同比增长 5.8%，餐饮收入同比增长 20.4%；尤其是 8-11 月，社零总额单月同比增速连续 4 个月加快，消费市场加速恢复。2023 年 1-11 月，上海、成都、武汉、海口、重庆、深圳等城市社零总额同比增速高于全国水平，消费市场恢复较快。
（2）下半年，中央及地方出台一系列扩内需促消费政策，供需两端协同发力，优化消费供给，释放消费潜力
2023 年下半年，国家发改委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》（" 促消费 20 条 "），围绕大宗消费、服务消费、农村消费、新型消费等方面提出具体举措，同时提出加快培育多层级消费中心、支持消费基础设施 REITs 等内容。商务部等 13 部门发布《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划》，优化社区商业网点布局。中央政策供需两端协同发力，从需求端增强消费能力、释放消费潜力，从供应端改善消费条件、创新消费场景。
地方层面，深圳、沈阳、甘肃、三亚等省市跟进落实国家发改委 " 促消费 20 条 " 政策，北京、深圳、四川等省市发布培育建设国际消费中心城市相关措施政策；广州、深圳等城市发布商业网点规划相关政策，推进重点商圈建设；北京亦庄、三亚等市、区鼓励首店经济，对符合条件的首店给予资金支持；广州、深圳、南昌等城市鼓励发展夜间经济，北京、深圳等城市促进商业步行街建设。
此外，不动产金融方面，中央发布《私募投资基金监督管理条例》、《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》等政策，规范私募投资基金行业发展，鼓励符合条件的消费基础设施发行公募 REITs，通过 " 私募基金 + 公募 REITs" 的不动产金融链条为优秀企业、优质项目提供发展机遇。
2023 年 12 月，中央经济工作会议将着力扩大国内需求作为 2024 年经济工作重点之一，提出 " 要激发有潜能的消费，扩大有效益的投资，形成消费和投资相互促进的良性循环 "。展望 2024 年，随着居民就业、收入状况进一步改善，同时在中央及地方促消费政策加持下，消费市场有望进一步恢复，进而促进商铺租赁需求继续释放。
2. 供应趋势：下半年购物中心开业节奏加快，但商办用地成交仍缩量，长期供应或下降
从增量供应来看，根据中指数据，2023 年商铺租金指数重点监测的 15 个城市新开业 3 万方以上购物中心 113 个（971 万平方米），其中一线城市新开业购物中心 52 个，总建筑面积约 440 万平方米，二线代表城市新开业购物中心 61 个，总建筑面积约 530 万平方米。整体来看，下半年重点城市购物中心开业节奏较上半年有所加快。2024 年，预计重点城市待开业购物中心近 100 个，如北京超极合生汇、上海荟聚、武汉武昌万象城等。与此同时，亦有部分购物中心选择闭店进行升级改造，以适应消费需求变化，例如北京当代商城等。
从长期供应来看，纯商办用地成交规模缩量，未来商铺新增供应或逐步回落，尤其是一线城市增量开发空间缩减，未来或以存量改造为主。2023 年，商铺租金指数重点监测的 15 个城市纯商办用地成交规划建筑面积（市本级）为 2254 万平方米，同比下降 12.7%；其中一线城市成交面积为 499 万平方米，同比下降 28.8%；二线代表城市成交面积为 1755 万平方米，同比下降 6.8%。
3. 需求趋势：商铺租赁需求加速释放，餐饮及零售业态仍是需求主力
2023 年下半年，消费市场进一步恢复，部分新入市项目开业出租率较高，存量项目商铺租赁需求亦继续释放；整体来看，下半年重点城市主要商业街、典型购物中心商铺租赁需求较上半年有所增长。分业态来看，餐饮业态需求最多，部分商业街、购物中心餐饮业态比例较上半年有所增长；其次为零售业态，服饰鞋包、珠宝首饰、个护美妆、运动服饰等品类均有新增需求；此外，运动健身、娱乐、美容美发等休闲娱乐及生活服务类业态也有少部分需求。
值得注意的是，消费品牌间优胜劣汰加剧，尤其是餐饮和体验式业态，均有多个品牌大规模闭店。
整体来看，2023 年下半年消费市场呈加速恢复态势，带动商铺租赁需求稳步释放。但当前消费者心态更趋理性，追求新潮与品质的同时更注重商品和服务的性价比，对待非刚需消费亦更加谨慎。品牌商家需提升产品力，关注细分赛道和新消费场景，以适应消费需求变化。
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